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不動産投資について

「不動産投資」とは、マンションやアパートなどを購入(投資)し、購入した物件を賃貸したり、
売却することによって利益を得ることをいいます。
最近では、購入したマンションやアパートなどを賃貸して得られる家賃収入を期待する不動産投資が
主流となっています。これを運用利益ともいいます。
利益の上げ方は大きく分けて2つ
不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて2タイプあります。

1つ目は、賃貸による利益の上げ方です。たとえば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るという方法です。こうして得た利益を「インカムゲイン」といいます。

2つ目は、売却による利益の上げ方です。こちらは、買ったときの価格と売ったときの価格の差で利益を生みます。この売買で得た利益を「キャピタルゲイン」といいます。

最近では、キャピタルゲインは期待できないのが現状といえますが、最終的には利益を確定するときには、
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の関係によって投資の内容が決まってきます。

 
不動産投資の3つの種類

不動産投資には、次の3つの種類があります。

① 区分マンション投資
区分マンション投資区分マンション投資とは、ワンルームも含め、マンション1室を購入し、
賃貸として定期的な家賃収入を得る不動産投資のことです。
少ない資金で始めることができるため、若い世代に人気があります。

② 1棟マンション投資
1棟マンション投資1棟マンション投資の魅力は、空室率の低さにあります。アパートに比べ、
設備・防犯が充実しているため、空室になっても次の入居者が早く見つかります。
ただし、建物以外に土地代も含むため、購入価格は高くなるデメリットがあります。

③ アパート投資
アパート投資アパート経営のメリットは、他の物件と比べ利回りが高いことです。
ただし、耐用年数がマンションよりも短いので、古い物件は購入後に思わぬ
修繕費用が発生することもあります。また、1棟マンション同様に建物価値がなくなっても
無担保の土地が残りますので、その後の活用が期待できます。

 
不動産投資と利回り

不動産投資では、よく「利回り」という言葉が使われます。利回りとは支出に対する利益率のことをいい、
「表面利回り」と「実質利回り」があります。
 
「表面利回り」とは
投資する不動産の年間家賃収入を物件価格で割った数字です。
なお、不動産投資会社への委託手数料や固定資産税などの税金のほか、修繕費用も含みます。
  「表面利回り」とは
「実質利回り」とは
年間の家賃収入から税金や手数料、修繕費などを控除して計算した利回りが実質利回りになります。

 

「実質利回り」とは
 

不動産投資の魅力不動産投資の魅力

① 少ない自己資金で始められる!
不動産投資には多額の資金が必要と思われがちですが、ローンを組むことで少額の自己資金から始めることができます。

② ローンを利用して生命保険にできる!
ローンを組んでマンションやアパートを購入する場合には、団体信用生命保険への加入が必要となります。たとえば債務者が死亡や高度な障がいなどに見舞われても、団体信用生命保険が適用されるため、ローンの残債は保険会社が代わりに完済してくれます。したがって、ご遺族の方に財産として物件が残るので安心できます。

③ 老後の私的年金にできる!
少子化傾向にある現代は、公的年金と貯蓄だけでは老後生活に不安が残ります。マンションやアパートを投資物件として購入し、定年までにローンを完済すれば、年金収入だけでなく、安定した家賃収入を得ることができます。

④ 節税効果が期待できる!
家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に申告が必要となります。申告の際に計上される必要経費には、減価償却費や管理費、ローン金利などがあり、その分の赤字を現在の所得と損益通算することにより確定申告で所得税の還付を受けることができます。また、同様に住民税も減額される場合があります。

⑤ インフレ対策になる!
長期的な視点で見た場合、景気が好転してインフレになると、現金や預貯金などは目減りする傾向にありますが、不動産の資産価値や家賃収入は上昇することが多いので、インフレに強い投資方法です。

⑥ 相続税対策になる!
相続をされる場合、投資不動産は現金の相続を受けるより有利といえます。現金や預貯金は、時価で100%課税対象となりますが、財産を不動産で保有し、さらに賃貸することで、約40%まで引き下げられるケースもあり、相続税対策になります。

 

不動産投資のリスク不動産投資のリスク

① 不動産の値下がり!
1990年以降、不動産価格が下がり続けていますが、ここ数年は都市部の多くでは価格の上昇や下げ止まる地域が増加するなど、都市部と地方で地価の二極化が進んでいます。将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ばれることをお勧めします。

② 空室・家賃滞納!
不動産投資の主な収入源は家賃収入です。投資したアパートやマンションが常に満室になるとは限らず、また入居者が退室した後にすぐに次の入居者が決まるとは限りません。さらに、家賃滞納者がいると、空室と同じで家賃収入がなくなるので、予定していた利回りを確保できないことになります。

③ 不動産の老朽化と修繕!
月日が経つにつれ、建物の老朽化は避けられません。老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者も決まらず、空室のリスクが高まります。安定した入居者を確保するためにも、常に物件を最良の状態に維持する費用が必要になります。長期的な修繕計画をお立てになることをお勧めします。

④ 金利の上昇!
低金利時にローンを組んで物件を購入しても、変動金利で借入をしている場合、金利が上昇すれば返済金額が増え、予定していた利回りが低下する可能性もあります。金利変動に備えて、返済期間を短く設定する、繰り上げ返済をする、固定金利でローンを組むなどの計画を立てる必要があります。

 
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